Jak radzić sobie ze sprawami spadkowymi? - Blog adwokata z Wrocławia

Kancelaria Prawa Spadkowego

Blog adwokata z Wrocławia, specjalisty z zakresu prawa spadkowego
Zachowek a służebność mieszkania

Zachowek a służebność mieszkania

Służebność mieszkania ustanowiona w umowie darowizny

Dzisiaj chciałbym kontynuować wątek dotyczący wpływu umowy darowizny na wysokość należnego zachowku. Tytułem wstępu do dalszej lektury chciałbym Ci polecić przeczytanie dwóch innych wpisów a mianowicie:

Bardzo często roszczenie o zachowek (a właściwie o uzupełnienie zachowku) jest związane z zawarciem przez spadkodawcę umowy darowizny. Z reguły powtarzająca się sytuacja wygląda w sposób następujący:

Przyszły spadkodawca przekazuje mieszkanie/dom w darowiźnie na rzecz swojego potencjalnego spadkobiercy, zaś nadal w nim zamieszkuje na podstawie dożywotniej służebności mieszkania ustanowionej w umowie darowizny.

wadach tego rozwiązania pisałem we wpisie: Umowa dożywocia a zachowek

Czy dożywotnia służebność mieszkania ma wpływ na wysokość zachowku?

Jak już zapewne wiesz wartość uczynionej darowizny (np. wartość darowanego mieszkania czy domu) w powyżej wskazanym przypadku będzie brana pod uwagę przy ustalaniu wysokości należnego zachowku.

Kluczem do dalszych wyjaśnień jest to, że obciążenie nieruchomości prawem dożywotniej służebności mieszkania obniża jej wartość, a zatem ma bezpośredni wpływ na wysokość zachowku. Przecież taka nieruchomość obciążona służebnością jest mniej warta, niż nieruchomość bez obciążeń – to jasne.

Pamiętaj także o tym, że na potrzeby określania wysokość zachowku bierze się stan przedmiotu umowy darowizny z dnia jej zawarcia, a nie z dnia obliczania zachowku. W dniu zawarcia umowy darowizny nieruchomość była obciążona i ten fakt jest istotny. To, że po śmierci spadkodawcy obciążenie w postaci dożywotniej służebności mieszkania odpadnie, nie będzie miało znaczenia.

Jak obliczyć wartość dożywotniej służebności mieszkania?

Jeśli dokładnie przeczytałbyś akt notarialny, w którym zawarto umowę darowizny i jednocześnie obciążono nieruchomość służebnością mieszkania, przekonałbyś się, że w tym akcie określono wartość tej służebności.

Z reguły wartość ta jednak nie będzie miała znaczenia, albowiem została ona ustalona jedynie dla celów podatkowych na podstawie wzoru określonego w odpowiedniej ustawie (tak, od ustanowienia służebności mieszkania musisz zapłacić podatek. Pobiera go notariusz przy zawarciu umowy).

Wartość służebności w toku sprawy o zachowek powinien ustalić biegły sądowy. Warto, żebyś w trakcie procesu zwrócił sądowi i biegłemu uwagę na to, że w celu ustalenia wartości darowizny należy również ustalić wartość służebności.

Biegły najczęściej określi tę wartość w taki sposób, że ustali wartość miesięcznego czynszu najmu całości lub części nieruchomości (w zależności od tego, czy służebność obciążała całą nieruchomość, czy tylko jej część), a następnie pomnoży ten czynsz przez ilość miesięcy, przez którą korzystał z nieruchomości spadkodawca.

Taki sposób wyliczenia można spróbować podważyć. W tym celu należy zwrócić uwagę, że przecież w chwili ustanawiania służebności nie było wiadomo, jak długo spadkodawca będzie korzystał ze swojego prawa. Bywa i tak, że sądy ustalają wartość służebności mieszkania przy uwzględnieniu wskaźnika średniego dalszego trwania życia ogłaszanego przez Główny Urząd Statystyczny. Czyli – w uproszczeniu – wartość służebności jest określana jako wartości czynszu za okres dalszego prognozowanego czasu życia uprawnionego spadkodawcy.

pozdrawiam
adwokat Iwo Klisz
Kancelaria adwokacka Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub moją stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla mnie to dowód, że moja praca jest przydatna, co daje mi motywację do dalszego pisania 🙂

kancelaria-prawa-spadkowego1

Potrzebujesz pomocy adwokata w sprawie spadkowej?
Podaj numer telefonu – oddzwonię

Wyślij numer

9 Odpowiedzi

  1. Rafał

    Panie Mecenasie, zastanawia mnie czy przy obliczaniu wartości służebności sądy nie stosują metody stosowanej przez Urzędy Skarbowe? W tej sytuacji służebność osobista ustanowiona dożywotnio powinna o 40% obniżać wartość nieruchomości (4% x 10 lat). Jeżeli pod uwagę bierzemy stan z chwili darowizny, to w dniu darowizny Darczyńca i Spadkodawca w jednej osobie żył, zatem niesłuszne raczej jest wycenianie wartości służebności biorąc pod uwagę cenę najmu podobnej nieruchomości i mnożenie przez liczbę miesięcy, które upłynęły od dnia darowizny do śmierci darczyńcy.

    1. Iwo Klisz

      Dlatego właśnie napisałem, że taki sposób wyliczenia wartości służebności (czyli czynsz najmu x okres korzystania przez darczyńcę z nieruchomości) można próbować podważać.

      Nie jestem zwolennikiem mieszania instytucji i mechanizmów prawa podatkowego z prawem prywatnym (cywilnym). Nadrzędnym celem prawa podatkowego jest zasada fiskalizmu, czyli nie martwimy się, czy coś jest sprawiedliwe, czy nie, ale martwimy się, żeby były wpływy do budżetu. Wg tej zasady kształtowane są instytucje i mechanizmy prawa podatkowego. Dlatego proste przełożenie ich na prawo prywatne jest niemożliwe.

  2. MID

    A ja mam takie pytanie , dostałem w darowiźnie ziemię 10ha o wartości podczas zapisu ok. 300000zł , mam jednego brata. A mianowicie ojciec dostał tą ziemie 50ha z domem za umowę dożywocia od obcej osoby, i przekazał mi z tej nieruchomości 10ha w umowie darowizny, lecz tą darowizne przekazał mi z dożywociem na rzecz tej obecej osoby( osoba była chora i nie szła do notariusza to przyjąłem darowiznę z wpisanym do działu trzeciego dożywocia na rzecz tej osoby , zresztą i tak mieszkaliśmy wszyscy razem w jednym domu- osoba ta zmarła kilka miesięcy od mojego przepisu) i teraz moje pytanie!! Czy po śmierci ojca zachowek bratu należy się normalnie??? Czy ma jakieś ograniczenie i czy to że dostałem darowizne obciążoną innym dożywociem będzie miało wpływ na wysokość zachowku??? Pozdrawiam, ojciec jeszcze żyje a od darowizny minęło już 10lat lecz wiem że ten zapis dotyczy tylko osób obcych a nie zstępnych itp.

      1. Mid

        Skoro tak ciężko wyliczyć służebność to jak mam wyliczyć dożywocie??? Jest tam napisane dowóz do kościoła itp. osoba żyła tylko kilka miesięcy ale jest pewne że nikt tej nieruchomości z tym zapisem by nie kupił więc wartość jej mogła być marginalna a nie obniżona o parę zł ?? A cena rynkowa na dzień zapisu wynosiła ok 300tys zł a teraz wynosi 800tys. zł (bez dożywocia) ….

  3. Kam

    Dobry wieczór Panie Mecenasie,

    mam pytanie co do darowizny, rodzic od którego otrzymałem darowiznę przekazala caly swój majątek i niedawno zmarła. Mam tylko trojo rodzeństwa i chciałbym żeby oni również otrzymali w spadku to co w darowiznie. Czy moge zrzec się darowizny na rzecz masy spadkowej?

    1. Iwo Klisz

      Nie bardzo. Można rozwiązać umowę darowizny, ale to oznacza koszty notarialne. Chyba lepiej po prostu się dogadać z rodzeństwem i ustalić, kto co chce.

Pozostaw komentarz

Top