Zachowek a służebność mieszkania

Jestem adwokatem, wspólnikiem zarządzającym w Kancelarii Klisz i Wspólnicy z Wrocławia oraz liderem zespołu prawników specjalizujących się w sprawach spadkowych. Do tej pory razem z moim zespołem pomogłem setkom osób w sprawach spadkowych. Wspierałem je przy dopełnianiu formalności związanych z nabyciem spadku. Pomagałem uzyskać prawa do należnego im majątku spadkowego zarówno na salach sądowych jak i przy stole negocjacyjnym.

Zachowek a służebność mieszkania

Służebność mieszkania ustanowiona w umowie darowizny

Dzisiaj chciałbym kontynuować wątek dotyczący wpływu umowy darowizny na wysokość należnego zachowku. Tytułem wstępu do dalszej lektury chciałbym Ci polecić przeczytanie dwóch innych wpisów a mianowicie:

Bardzo często roszczenie o zachowek (a właściwie o uzupełnienie zachowku) jest związane z zawarciem przez spadkodawcę umowy darowizny. Z reguły powtarzająca się sytuacja wygląda w sposób następujący:

Przyszły spadkodawca przekazuje mieszkanie/dom w darowiźnie na rzecz swojego potencjalnego spadkobiercy, zaś nadal w nim zamieszkuje na podstawie dożywotniej służebności mieszkania ustanowionej w umowie darowizny.

wadach tego rozwiązania pisałem we wpisie: Umowa dożywocia a zachowek

Czy dożywotnia służebność mieszkania ma wpływ na wysokość zachowku?

Jak już zapewne wiesz wartość uczynionej darowizny (np. wartość darowanego mieszkania czy domu) w powyżej wskazanym przypadku będzie brana pod uwagę przy ustalaniu wysokości należnego zachowku.

Kluczem do dalszych wyjaśnień jest to, że obciążenie nieruchomości prawem dożywotniej służebności mieszkania obniża jej wartość, a zatem ma bezpośredni wpływ na wysokość zachowku. Przecież taka nieruchomość obciążona służebnością jest mniej warta, niż nieruchomość bez obciążeń – to jasne.

Pamiętaj także o tym, że na potrzeby określania wysokość zachowku bierze się stan przedmiotu umowy darowizny z dnia jej zawarcia, a nie z dnia obliczania zachowku. W dniu zawarcia umowy darowizny nieruchomość była obciążona i ten fakt jest istotny. To, że po śmierci spadkodawcy obciążenie w postaci dożywotniej służebności mieszkania odpadnie, nie będzie miało znaczenia.

Jak obliczyć wartość dożywotniej służebności mieszkania?

Jeśli dokładnie przeczytałbyś akt notarialny, w którym zawarto umowę darowizny i jednocześnie obciążono nieruchomość służebnością mieszkania, przekonałbyś się, że w tym akcie określono wartość tej służebności.

Z reguły wartość ta jednak nie będzie miała znaczenia, albowiem została ona ustalona jedynie dla celów podatkowych na podstawie wzoru określonego w odpowiedniej ustawie (tak, od ustanowienia służebności mieszkania musisz zapłacić podatek. Pobiera go notariusz przy zawarciu umowy).

Wartość służebności w toku sprawy o zachowek powinien ustalić biegły sądowy. Warto, żebyś w trakcie procesu zwrócił sądowi i biegłemu uwagę na to, że w celu ustalenia wartości darowizny należy również ustalić wartość służebności.

Biegły najczęściej określi tę wartość w taki sposób, że ustali wartość miesięcznego czynszu najmu całości lub części nieruchomości (w zależności od tego, czy służebność obciążała całą nieruchomość, czy tylko jej część), a następnie pomnoży ten czynsz przez ilość miesięcy, przez którą korzystał z nieruchomości spadkodawca.

Taki sposób wyliczenia można spróbować podważyć. W tym celu należy zwrócić uwagę, że przecież w chwili ustanawiania służebności nie było wiadomo, jak długo spadkodawca będzie korzystał ze swojego prawa. Bywa i tak, że sądy ustalają wartość służebności mieszkania przy uwzględnieniu wskaźnika średniego dalszego trwania życia ogłaszanego przez Główny Urząd Statystyczny. Czyli – w uproszczeniu – wartość służebności jest określana jako wartości czynszu za okres dalszego prognozowanego czasu życia uprawnionego spadkodawcy.

pozdrawiam, adwokat Iwo Klisz

Mam nadzieję, że wyjaśniłem Tobie kilka rzeczy. Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub moją stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko "kliknięcie", a dla mnie to dowód, że moja praca jest przydatna, co daje mi motywację do dalszego pisania :)

Potrzebujesz pomocy adwokata w sprawie spadkowej? Podaj numer telefonu – oddzwonię

Wyślij numer