Jak wygląda wycena nieruchomości przez biegłego sądowego

Kiedy Sąd powołuje biegłego do wyceny nieruchomości?

Wielu moich Klientów przychodzi do kancelarii z przekonaniem, że „sąd sam wie”, ile warte jest mieszkanie na wrocławskich Krzykach czy w centrum Warszawy. Niestety, sędzia to prawnik, a nie rzeczoznawca majątkowy. Nie ma uprawnień, by „na oko” stwierdzić, czy dom jest wart 800 tysięcy, czy 1,2 miliona złotych.

W sprawach spadkowych – zwłaszcza gdy w grę wchodzi zachowek lub dział spadku – wartość majątku jest fundamentem wyroku. Od tej kwoty zależy, ile pieniędzy będziesz musiał oddać rodzinie, albo ile sam dostaniesz.

Biegły sądowy pojawia się w procesie w dwóch sytuacjach:

• Brak zgody stron: Ty mówisz, że mieszkanie jest do generalnego remontu i warte grosze, a druga strona twierdzi, że to apartament w standardzie premium.
• Osoby małoletnie lub ubezwłasnowolnione: Sąd musi mieć pewność, że ich interesy są zabezpieczone i majątek nie jest zaniżony.

Jak wygląda wizja lokalna (oględziny)?

To moment, który stresuje Was najbardziej. Wyobrażacie sobie, że biegły będzie zaglądał do szaf, oceniał porządek albo komentował wystrój wnętrz. Rzeczywistość jest o wiele bardziej prozaiczna, choć w 2026 roku standardy pracy biegłych są bardzo wyśrubowane.

Po otrzymaniu zlecenia z sądu, biegły wysyła do stron zawiadomienie o terminie oględzin. Ważne: Musisz zostać o tym poinformowany. Jeśli biegły przyjdzie bez zapowiedzi, to już jest pierwszy punkt do podważenia jego pracy.

Co robi biegły w Twoim domu?

• Dokumentacja fotograficzna: Robi zdjęcia każdego pomieszczenia. To dowód dla sądu, w jakim stanie jest lokal.
• Pomiary: Często sprawdza laserem, czy metraż w Księdze Wieczystej zgadza się z rzeczywistością (a zdziwiłbyś się, jak często się nie zgadza!).
• Ocena standardu: Sprawdza rodzaj okien, stan instalacji, podłogi, a nawet widok z okna (sąsiedztwo śmietnika obniża wartość, park – podwyższa).

Metody wyceny – jak biegły liczy wartość?

Nie martw się, nie będę Cię zanudzał matematyką. Musisz jednak rozumieć mechanizm, żeby wiedzieć, gdzie szukać błędów. W sprawach o dział spadku i zniesienie współwłasności najczęściej stosuje się podejście porównawcze.

Biegły analizuje akty notarialne sprzedaży podobnych mieszkań w Twojej okolicy z ostatnich kilkunastu miesięcy. Jeśli Twój sąsiad sprzedał podobne mieszkanie za 10.000 zł/m², to jest to punkt wyjścia.

Stan nieruchomości – data śmierci czy data wyceny?

To jest absolutnie kluczowe pytanie, które zadaje mi niemal każdy Klient. Zasada w prawie spadkowym jest następująca (i bywa brutalna):

Wyceniamy według stanu z chwili otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), ale według cen z chwili orzekania (czyli aktualnych cen rynkowych z 2026 roku).

Co to znaczy w praktyce?

Załóżmy, że odziedziczyłeś ruinę po babci w 2020 roku. Włożyłeś w nią 200 tys. zł, zrobiłeś generalny remont i teraz mieszkanie lśni. Brat domaga się spłaty.

• Biegły ma za zadanie wycenić „ruinę po babci” (stan z 2020), ale sprawdzić, ile taka ruina kosztowałaby na rynku dzisiaj (ceny z 2026).
• Nie musisz spłacać brata od wartości remontu, który sam sfinansowałeś! To Twoje nakłady.

Pamiętaj jednak, że musisz udowodnić ten „stan ruiny”. Zdjęcia sprzed remontu, faktury, umowy z ekipą budowlaną – to Twoja tarcza.

Ile to kosztuje i kto za to płaci?

Tanio nie jest. Stawki biegłych sądowych rosną. W 2026 roku koszt operatu szacunkowego dla typowego mieszkania waha się w granicach od 2000 zł do nawet 4000 zł. Przy domach jednorodzinnych lub nietypowych działkach kwoty te są wyższe.

Zazwyczaj sąd żąda zaliczki od strony, która wnioskuje o dowód z opinii biegłego. Jednak w sprawach o dział spadku koszty te finalnie są często dzielone po połowie (lub proporcjonalnie do udziałów w spadku). Jeśli więc myślisz, że uda Ci się przerzucić cały koszt na „tego złego” przeciwnika, możesz się rozczarować.

Warto też wiedzieć, że koszty działu spadku to nie tylko biegły, ale też opłaty sądowe i wynagrodzenie prawników.

Jak podważyć opinię biegłego? (Zarzuty do operatu)

Dostałeś opinię i łapiesz się za głowę? Wycena jest z kosmosu? Masz 14 dni (zazwyczaj) na złożenie zarzutów. To najważniejszy moment w procesie.

Nie wystarczy napisać: „Nie zgadzam się”. Sąd odrzuci takie pismo. Zarzuty muszą być merytoryczne. Oto co sprawdzamy w mojej kancelarii, gdy analizujemy operat:

1. Dobór nieruchomości do porównań: Czy biegły porównał Twój dom z ruderami, czy z willami? Czy transakcje są z wolnego rynku, czy np. licytacji komorniczych (co zaniża wartość)?
2. Cechy rynkowe: Czy uwzględnił, że mieszkanie jest na 4. piętrze bez windy? Że pod oknem jeździ tramwaj?
3. Błędy rachunkowe: Biegli to też ludzie. Zdarzają im się pomyłki w Excelu.
4. Aktualność operatu: Operat jest ważny przez 12 miesięcy. Jeśli sprawa się ciągnie, trzeba go zaktualizować (co wiąże się z dodatkowym kosztem, ale czasem zmienia wycenę na Twoją korzyść).

FAQ – Najczęściej zadawane pytania