Wspólna nieruchomość a dział spadku

Dlaczego wspólna nieruchomość w spadku to zazwyczaj problem?

Wyobraź sobie sytuację: po śmierci rodziców stajesz się właścicielem połowy domu. Drugą połowę ma Twój brat. Teoretycznie brzmi nieźle – masz majątek. W praktyce jednak, dopóki nie przeprowadzicie działu spadku, masz udziały we „wszystkim i w niczym”.

W polskim prawie spadkowym, do momentu działu spadku, mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Co to znaczy? Że nie jesteś właścicielem „parteru”, a brat „piętra”. Jesteś właścicielem 1/2 każdej cegły, każdego okna i każdego centymetra podłogi w tym domu. To rodzi paraliż decyzyjny.

Chcesz wynająć mieszkanie? Brat musi się zgodzić. Chcesz zrobić remont dachu? Siostra musi wyłożyć połowę pieniędzy (a często nie chce). Dlatego wspólna nieruchomość a dział spadku to temat, który prędzej czy później trafia do mojej kancelarii – zazwyczaj wtedy, gdy emocje sięgają już zenitu.

3 sposoby na podział nieruchomości spadkowej

Niezależnie od tego, czy idziemy do notariusza (zgoda), czy do sądu (brak zgody), Kodeks Cywilny przewiduje w zasadzie tylko trzy scenariusze, jak można rozwiązać problem wspólnej nieruchomości. Musisz wiedzieć, że sąd preferuje je w określonej kolejności.

1. Podział fizyczny (rzeczywisty)

To rozwiązanie, które sąd rozważa jako pierwsze. Polega ono na tym, że dzielimy nieruchomość na dwie (lub więcej) niezależne części. Brzmi idealnie? Niestety, rzadko jest możliwe.

W przypadku działki budowlanej – sprawa jest prosta. Geodeta wytycza granicę, powstają dwie działki, każda ma swoją księgę wieczystą. Ty bierzesz jedną, brat drugą.

W przypadku domu jednorodzinnego lub mieszkania w bloku – to zazwyczaj niewykonalne. Żeby podzielić dom fizycznie, musielibyśmy stworzyć dwa odrębne lokale, z osobnymi wejściami, kuchniami i licznikami. Ściana nośna czy układ pionów kanalizacyjnych często to uniemożliwiają. Jeśli podział fizyczny wymagałby przebudowy kosztującej fortunę, sąd odstąpi od tego pomysłu.

2. Przyznanie nieruchomości jednemu i spłata reszty

To najczęstszy finał spraw o spłatę rodzeństwa za mieszkanie po rodzicach. Sąd (lub Wy w umowie) ustala, że właścicielem 100% nieruchomości zostajesz Ty, ale masz obowiązek zapłacić rodzeństwu równowartość ich udziałów.

Przykład: Mieszkanie jest warte 600 000 zł. Dziedziczysz Ty i siostra po połowie. Ty przejmujesz mieszkanie na własność i musisz przelać siostrze 300 000 zł.

Wydaje się proste, ale diabeł tkwi w szczegółach. Podstawowe pytanie brzmi: czy masz zdolność kredytową lub gotówkę? Sąd w 2026 roku bardzo wnikliwie bada sytuację majątkową osoby, która chce przejąć nieruchomość. Jeśli zadeklarujesz, że spłacisz brata, ale nie masz dochodów – sąd może odmówić przyznania Ci mieszkania, bo wie, że spłata będzie fikcją.

3. Podział cywilny (Sprzedaż nieruchomości)

Jeśli nikt nie chce nieruchomości albo nikt nie ma pieniędzy na spłatę pozostałych, pozostaje opcja atomowa: sprzedaż i podział gotówki.

• Wariant optymistyczny (Zgoda): Wszyscy idziecie do biura nieruchomości, sprzedajecie mieszkanie na wolnym rynku za dobrą cenę, a pieniądze dzielicie u notariusza zgodnie z udziałami. To najkorzystniejsza finansowo opcja.
• Wariant pesymistyczny (Brak zgody – Sąd): Jeśli się kłócicie, sąd zarządzi sprzedaż licytacyjną przez komornika. I tu zaczynają się schody.

Sąd czy Notariusz? Co wybrać w 2026 roku?

Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni – chcecie podzielić majątek i wiecie jak – idźcie do notariusza. Dział spadku u notariusza to kwestia jednej wizyty (po skompletowaniu dokumentów). Kosztuje więcej niż opłata sądowa (taksa notarialna zależy od wartości majątku), ale załatwiacie sprawę w tydzień, a nie w 3 lata.

Jeśli jednak jest spór o cokolwiek:

• o to, ile warta jest nieruchomość,
• o to, kto ma ją przejąć,
• o wysokość spłat lub termin płatności,
• o to, czy zaliczać darowizny na schedę spadkową…

…wtedy notariusz nic nie zrobi. Notariusz nie rozstrzyga sporów. W takiej sytuacji pozostaje wniosek do sądu o dział spadku i zniesienie współwłasności.

Jak wycenić nieruchomość do spłaty?

To najczęstsze pole bitwy. Ten, kto przejmuje mieszkanie, twierdzi, że jest to „ruina do generalnego remontu” warta grosze. Ten, który ma zostać spłacony, widzi w tym „apartament w centrum z potencjałem” i pokazuje ogłoszenia z portali z zawyżonymi cenami.

Jak to rozwiązać?

1. Porozumienie: Możecie ustalić cenę wspólnie. Jeśli się na to zgodzicie, sąd to zazwyczaj „przyklepie”.
2. Średnia z operatów: Każdy zamawia swojego rzeczoznawcę (ryzykowne, bo rzeczoznawcy bywają stronniczy).
3. Biegły sądowy: W toku sprawy sądowej, sąd powoła bezstronnego biegłego rzeczoznawcę. Jego wycena będzie wiążąca.

Jeden spadkobierca mieszka, a reszta płaci – co z tym zrobić?

Częsty scenariusz: w spadkowym mieszkaniu po rodzicach został jeden z braci. Nie płaci czynszu, nie chce się wyprowadzić, a Wy (pozostali współwłaściciele) musicie dokładać się do opłat stałych i podatku od nieruchomości. Czy to sprawiedliwe? Nie.

Prawo stoi po Waszej stronie. W ramach działu spadku możecie domagać się tzw. rozliczenia pożytków i ciężarów oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ponad udział.

Jeżeli brat zajmuje całe mieszkanie (a ma udział 1/3), to korzysta z Waszych 2/3 bezprawnie. Możecie żądać od niego zapłaty kwoty odpowiadającej rynkowemu czynszowi najmu za te 2/3 powierzchni. Często, gdy wyliczymy taką kwotę za 3 lata wstecz, okazuje się, że jego „spłata” drastycznie maleje, bo potrącamy z niej jego dług wobec Was.

Remont wspólnej nieruchomości – jak odzyskać pieniądze?

Druga strona medalu: zainwestowałeś w dom spadkowy. Wymieniłeś okna, naprawiłeś dach, płaciłeś podatki, podczas gdy reszta rodzeństwa nie interesowała się tematem. Teraz przy dziale spadku boisz się, że podniosłeś wartość domu, więc będziesz musiał spłacić rodzeństwo od wyższej kwoty. Absurd, prawda?

Spokojnie. W postępowaniu o dział spadku rozliczamy także nakłady. Jeśli udowodnisz (faktury, rachunki, zeznania świadków), że remont został sfinansowany z Twoich osobistych środków, sąd:

1. Ustali wartość nieruchomości, ale odejmie od niej wartość Twoich nakładów (żebyś nie płacił zachowku od własnej pracy).
2. Lub nakaże pozostałym spadkobiercom zwrot części kosztów, które poniosłeś.

Kiedy sprzedaż udziału w nieruchomości to dobre wyjście?

Czasami konflikt jest tak głęboki, że nie masz siły na sądowe batalie trwające latami. Wtedy pojawia się pytanie: czy mogę sprzedać swój udział w spadku (nieruchomości) osobie trzeciej?

Tak, prawo na to pozwala. Możesz zbyć swój udział w spadku lub udział w konkretnej nieruchomości (po stwierdzeniu nabycia spadku). Na rynku działają firmy skupujące udziały w trudnych nieruchomościach. Oczywiście, cena będzie niższa niż rynkowa (tzw. dyskonto za ryzyko), ale dla wielu osób to cena świętego spokoju. Uwalniasz się od problemu natychmiast, a z resztą rodziny „boksuje się” już nowy, obcy współwłaściciel.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania