Notarialne przepisanie domu a spłata rodzeństwa

„Przepisanie domu” – co to właściwie oznacza w języku prawnika?

Kiedy przychodzą do mnie Klienci i mówią: „Panie Mecenasie, rodzice chcą przepisać na mnie dom”, moją pierwszą reakcją jest pytanie: „Ale jak?”. W polskim prawie nie ma czegoś takiego jak „przepisanie”. To potoczne określenie, pod którym mogą kryć się zupełnie różne umowy. A od tego, którą wybierzecie u notariusza, zależy Twoja finansowa przyszłość w 2026 roku i kolejnych latach.

Mamy dwie główne opcje, które diametralnie różnią się skutkami dla spłaty rodzeństwa:

• Umowa darowizny – rodzice dają Ci dom za darmo. To najczęstsza forma, ale też najbardziej ryzykowna pod kątem roszczeń rodzeństwa.
• Umowa dożywocia – rodzice przekazują Ci dom, ale Ty w zamian zobowiązujesz się do dożywotniej opieki nad nimi. To transakcja „coś za coś”.

Darowizna domu a spłata rodzeństwa (Zachowek)

Załóżmy scenariusz, który widzę w Kancelarii niemal codziennie. Rodzice przepisują Ci mieszkanie w formie darowizny. Masz brata. Rodzice umierają, nie zostawiając żadnego innego majątku (puste konta, brak innych nieruchomości). Czy brat może żądać od Ciebie pieniędzy?

Niestety, tak. Instytucja, która go chroni, to zachowek. Prawo wychodzi z założenia, że nikt nie powinien zostać całkowicie pominięty w spadku. Skoro otrzymałeś dom (czyli de facto cały majątek) za darmo, to Twój brat ma prawo do rekompensaty pieniężnej.

Wartość tej spłaty to zazwyczaj połowa tego, co brat dostałby, gdyby dziedziczył ustawowo (lub 2/3, jeśli jest trwale niezdolny do pracy). Przy dzisiejszych cenach nieruchomości, ile wynosi zachowek? Często są to kwoty rzędu kilkuset tysięcy złotych.

Czy da się ominąć spłatę przy darowiźnie?

To, że dostałeś darowiznę, nie oznacza automatycznie, że przegrasz w sądzie. Istnieje kilka sytuacji, w których spłata rodzeństwa może nie być konieczna lub będzie znacznie niższa.

1. Zrzeczenie się dziedziczenia

To najczystsze rozwiązanie. Jeśli rodzice jeszcze żyją, mogą pójść z Twoim rodzeństwem do notariusza i podpisać umowę o zrzeczenie się dziedziczenia. Wtedy rodzeństwo traktowane jest tak, jakby nie dożyło otwarcia spadku – nie mają prawa ani do spadku, ani do zachowku. Często w zamian za takie zrzeczenie, rodzeństwo otrzymuje „na już” jakąś gotówkę (np. od Ciebie).

2. Wydziedziczenie w testamencie

Rodzice mogą w testamencie wydziedziczyć Twoje rodzeństwo. Ale uwaga – to nie jest proste. Muszą istnieć konkretne, poważne powody (np. rażące zaniedbywanie obowiązków rodzinnych, przestępstwo). Samo „bo go nie lubię” nie wystarczy. Jeśli wydziedziczenie będzie nieskuteczne, sąd i tak zasądzi spłatę.

3. Przedawnienie roszczeń

Pamiętaj, że zachowek przedawnienie ma swoje zasady. Rodzeństwo ma 5 lat od śmierci rodzica (lub ogłoszenia testamentu) na złożenie pozwu. Jeśli prześpią ten termin – jesteś bezpieczny.

Umowa dożywocia – tarcza przeciwko spłatom

Jeśli Twoim głównym celem jest uniknięcie spłacania rodzeństwa, a rodzice wymagają opieki, rozwiązaniem może być umowa dożywocia. Dlaczego jest taka skuteczna?

W przeciwieństwie do darowizny, dożywocie nie jest „darmowe”. Ty otrzymujesz dom, ale w zamian „płacisz” swoją pracą: opieką, dostarczaniem wyżywienia, ubrań, opału, a w razie śmierci – sprawieniem pogrzebu. Skoro nie jest to darowizna, to wartość domu przekazanego na dożywocie nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku.

To potężne narzędzie, ale ma swoje ryzyka. Musisz realnie sprawować tę opiekę. Jeśli umowa będzie fikcyjna (tylko na papierze), rodzeństwo może próbować ją podważyć w sądzie. Więcej o tym mechanizmie przeczytasz w artykule: umowa dożywocia a zachowek.

Druga pułapka: Zaliczanie darowizny na schedę spadkową

Załóżmy optymistyczny scenariusz: rodzice oprócz domu mieli jeszcze 200 tys. zł oszczędności. Przepisali Ci dom (wart 800 tys. zł) jako darowiznę. Myślisz sobie: „Super, mam dom, a gotówką podzielę się z bratem po połowie”.

Błąd. Wchodzi tutaj mechanizm zwany zaliczeniem darowizny na schedę spadkową (Art. 1039 Kodeksu Cywilnego). Działa to tak:

1. Sumujemy majątek: 800 tys. (dom) + 200 tys. (gotówka) = 1 mln zł.
2. Każdy z Was powinien dostać po 500 tys. zł.
3. Ty już dostałeś 800 tys. (dom). Zatem „wyczerpałeś” swój limit z nawiązką.
4. Efekt? Całe 200 tys. zł gotówki bierze Twój brat. Ty nie dostajesz nic więcej.

Więcej o tym skomplikowanym mechanizmie przeczytasz tutaj: scheda spadkowa.

Mit 10 lat – kiedy darowizna się „przedawnia”?

W internecie krąży mit: „Po 10 latach darowizna nie wlicza się do zachowku”. To prawda, ale tylko w bardzo specyficznych przypadkach, które zazwyczaj… Ciebie nie dotyczą.

Zasada 10 lat dotyczy tylko darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (np. darowizna dla przyjaciela, fundacji). Jeśli darowiznę otrzymałeś Ty (syn/córka), to nie ma znaczenia, czy minęło 10, 20 czy 30 lat. Taka darowizna zawsze będzie doliczona do zachowku. Czas nie gra tu na Twoją korzyść.

Jedyny wyjątek? Darowizna dla syna i synowej (do majątku wspólnego). Wtedy połowa darowizny (ta dla synowej) po 10 latach może „uciec” spod zachowku, bo synowa nie jest spadkobiercą ustawowym teściów.

Co robić, gdy rodzeństwo żąda spłaty?

Jeśli mleko się już rozlało – dom jest Twój, rodzice nie żyją, a rodzeństwo wysłało wezwanie do zapłaty – nie panikuj. To dopiero początek negocjacji.

1. Sprawdź wycenę. Rodzeństwo często zawyża wartość domu. W sprawach sądowych liczy się stan domu z chwili darowizny, ale ceny z chwili orzekania. Jeśli zrobiłeś generalny remont za swoje pieniądze, wartość tego remontu odejmujemy!
2. Szukaj innych darowizn. Może brat 15 lat temu dostał od rodziców pieniądze na samochód albo wesele? To też są darowizny, które zmniejszają jego roszczenie o zachowek.
3. Rozłóż na raty. Sąd może rozłożyć zasądzoną kwotę na raty, nawet na kilka lat, co uchroni Cię przed licytacją domu. Zobacz: zachowek termin odsetki raty.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania