Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia często pojawia się w kontekście roszczenia o zachowek. Co najmniej kilkakrotnie musiałem wyjaśnić w rozmowie z Klientem, że gdyby w odpowiednim czasie zawarł taką umowę, to pozew o wypłatę zachowku albo w ogóle by się nie pojawił, albo były całkowicie bezzasadny. Nie moglibyśmy mieć do czynienia z prawem dożywocia.
Nie były to łatwe rozmowy, bo w ich trakcie Klient dowiadywał się, że „kruczek prawny” obracał w perzynę domowy budżet i rujnował marzenia. Na czym polega umowa dożywocia? Kto może być jedną ze stron umowy o dożywocie i czy musi on zapewnić dożywotnią gwarancję opieki?
Dlaczego umowa dożywocia ratuje przed zachowkiem?
Musisz wiedzieć, że zarówno umowa darowizny jak i umowa dożywocia pozwalają na przeniesienie własności nieruchomości, ale tylko umowa o dożywocie chroni nabywcę nieruchomości przed koniecznością zapłaty zachowku. Bywa to dotkliwe dla pozwanego o zachowek, bo często okazuje się, że aż do śmierci opiekował się osobą, która przekazała mu nieruchomość (zbywca nieruchomości), a stosunek który go z nią łączył spokojnie można było zakwalifikować jako umowę o dożywocie.
Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia ratuje przed zachowkiem, bo należy do tzw. umów wzajemnych. Umowa wzajemna, to taka, w której każda ze stron jest zobowiązana świadczyć coś na rzecz tej drugiej, inaczej niż w przypadku darowizny.
W kilku miejscach na blogu wyjaśniałem, że osoba obdarowana przez spadkodawcę będzie zobowiązana do wypłaty zachowku (przeczytaj: Darowizna a zachowek).
Prawo dożywocia
Obdarowanie polega na nieodpłatnym przekazaniu części swojego majątku (nieruchomości, pieniędzy czy ruchomości). Wszelkiego typu nieodpłatne transfery będą uwzględnianie przy ustalaniu osoby odpowiedzialnej za wypłatę zachowku, a także jego wysokości.
Cały „kruczek prawny” polega na tym, że umowa dożywocia nie jest umową nieodpłatną.
W tym zakresie jest ona zbliżona do umowy sprzedaży. Coś za coś. Przekazanie własności nieruchomości następuje w zamian za dożywotnie utrzymanie dla osoby przekazującej nieruchomość.
Dlatego darowizna jest wliczana do substratu zachowku, a umowa dożywocia już nie.
Wyjaśnijmy: substrat zachowku to czynna wartość spadku, czyli wartość aktywów pomniejszona o wartość pasywów (długi spadkowe). Do substratu zachowku dolicza się też zapisy windykacyjne i niektóre darowizny.
W przepisach kodeksu nie ma natomiast zapisu, zgodnie z którym do substratu zachowku doliczyć należy wartość nieruchomości przekazanej w drodze innej, odpłatnej czynności np. zawarcia umowy dożywocia. Osoba, która nabyła nieruchomość w drodze umowy wzajemnej nie jest zobowiązana do zapłaty zachowku.
Kiedy mogę zawrzeć umowę dożywocia?
Sprawy o zachowek często mają podobne podstawy. Jedno z rodzeństwa (czasem jeden spośród kilkorga wnuków) jest bardzo blisko ze spadkodawcą. Pomaga, zajmuje się spadkodawcą, często prowadzi jego gospodarstwo domowe, pielęgnuje w chorobie, czasem wspiera nawet finansowo.
Reszta rodziny zasłania się innymi obowiązkami, pracą, stanem własnego zdrowia i kontaktuje się ze spadkodawcom sporadycznie.
Chcąc docenić lojalność osoby, która się nim zajmuje spadkodawca przekazuje w darowiźnie często jedyny wartościowy składnik swojego majątku – mieszkanie lub dom.
Co może być przedmiotem umowy dożywocia?
Bywa także i tak, że dodatkowo mieszkanie zostaje wykupione formalnie przez spadkodawcę na preferencyjnych warunkach od gminy za pieniądze jednego ze spadkobierców, który następnie otrzymuje mieszkanie w darowiźnie.
Po śmierci spadkodawcy reszta rodziny wyciąga rękę po zachowek.
Tymczasem właśnie to jest typowa sytuacja, w której można zawrzeć umowę dożywocia. W ramach tej umowy nabywca nieruchomości zobowiązuje się właśnie do pomocy, pielęgnacji, utrzymania i przyjęcia przyszłego spadkodawcy jako swojego domownika, a w zamian otrzymuje własność nieruchomości.
Zdarzało mi się, że z opowiadania Klienta wynikało, iż jego relacja z darczyńcą odpowiadała swoją treścią właśnie umowie dożywocia. Niestety spisana notarialnie umowa darowizny miała zupełnie inną treść, która w sprawie o zachowek będzie miała główne znaczenie.
Służebność mieszkania a umowy o dożywocie
Często w treści umowy darowizny strony ustanawiają prawo służebności mieszkania na rzecz darczyńcy. Choć na pierwszy rzut oka treść służebności mieszkania oraz treść prawa dożywocia wydaje się zbliżona, to w rzeczywistości są to dwie różne instytucje i spośród nich wyłącznie umowa o dożywocie chroni przed obowiązkiem zapłaty zachowku.
Służebność mieszkania polega na obciążeniu nieruchomości prawem do dożywotniego korzystania z niej, albo z jej części przez określoną osobę. Z punktu widzenia kodeksu cywilnego, treść tego prawa jest dość wąska i nie obejmuje innych świadczeń (chyba że co innego wynika z umowy zawartej przez strony).
Przekazanie prawa własności i inne, czyli kiedy żądać uznania umowy o dożywocie?
Treść prawa dożywocia jest o wiele szersza: obejmuje nie tylko prawo korzystania z mieszkania, ale szereg innych powinności. W zamian za przeniesienie własności nabywca nieruchomości musi zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, w braku odmiennej umowy przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Umowa o dożywocie – co jeszcze jest ważne?
Co więcej, umowa dożywocia w niektórych okolicznościach „pochłania” umowę służebności mieszkania. Przepisy kodeksu cywilnego mówią wprost o tym, że jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy służebnością mieszkania, służebność należy do treści prawa dożywocia.
Jak widzisz, w przypadku umowy dożywocia, lista powinności jest długa, ale w praktyce zbywcą nieruchomości najczęściej jest osoba najbliższa – matka, ojciec, babcia, czy dziadek. Zwykle najbliżsi krewni i tak wspierają tą osobę swoją pomocą, niezależnie od tego, czy doszło do spisania pomiędzy nimi jakiejś umowy. Służebność mieszkania nie zwalnia z obowiązku zapłaty zachowku, może jednak zmniejszyć jego wysokość. Dzieje się tak dlatego, że ustanowienie służebności wpływa na obniżenie wartości nieruchomości. W toku sprawy o zachowek wartość nieruchomości wycenia biegły. Jeżeli na nieruchomości została ustanowiona dożywotnia służebność mieszkania, wówczas biegły powołany przez sąd według specjalnych wytycznych, posiłkując się danymi statystycznymi określającymi przeciętną długość życia w Polsce, określa jak to obciążenie wpływa na obniżenie wartości nieruchomości. Przekłada się to tym samym na wartość substratu zachowku.
Warto byś zdawał sobie sprawę z tego, że wartość służebności mieszkania wskazana przez strony w treści aktu notarialnego nie ma większego znaczenia w sprawie o zapłatę zachowku. W akcie notarialnym strony muszą określić wartość tego prawa kwotowo na potrzeby podatkowe, zaś zadeklarowana kwota może mieć niewiele wspólnego z rzeczywistością. Dopiero biegły w toku sprawy o zachowek wydaje opinię, na której będzie opierał się sąd wydając wyrok.
Co jeszcze powinieneś wiedzieć o podstawie umowy o dożywocie, zanim zdecydujesz się ją zawrzeć?
Umowa dożywocia ma charakter umowy wzajemnej, odpłatnej i losowej. Wzajemnej – dlatego, że obie strony umowy zobowiązują się do spełnienia określonego świadczenia tj. jedna przenosi na drugą własność nieruchomości, a druga jest zobowiązana zapewniać pierwszej utrzymanie. Jest umową odpłatną, dlatego, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową. A losową z tego względu, że czas trwania świadczeń i ich ostateczny rozmiar zależy od czynników przypadkowych (umowa trwa do dnia śmierci dożywotnika).
Ze względu na to, że zawarcie umowy dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, tego typu umowy muszą być zawarte w formie aktu notarialnego, tak samo jak umowy darowizny nieruchomości, czy sprzedaży.
Możecie dość dowolnie ukształtować treść umowy dożywocia. Przepisy kodeksu cywilnego zawierają katalog obowiązków wobec dożywotnika, ale nie wykluczają ich modyfikacji. Treść typowej umowy dożywocia mówi o tym, że należy zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, w braku odmiennej umowy przyjąć zbywcę jako domownika i sprawić mu własnym kosztem pochówek.
Jak mówią przepisy, powinieneś wiedzieć także, że Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny.
Czy mogę otrzymać dożywotnią rentę odpowiadającą wartości świadczeń?
Możecie jednak porozumieć się inaczej. Nabywca nieruchomości może np. zobowiązać się do świadczenia renty na rzecz zbywcy, zabierać go na wakacje, czy do sanatorium, albo opłacać opiekę. Należy jednak pamiętać o tym, że prawo zapewnienia utrzymania jest tutaj kluczowe i nie ma możliwości, by zobowiązanie do uiszczenia renty zastąpiło cały katalog świadczeń i dóbr, które nabywca zobowiązał się zapewnić.
Dożywocie może zostać ustanowione także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. W ten sposób zbywca może np. zabezpieczyć byt swojego niepełnosprawnego dziecka na wypadek własnej śmierci.
Zawarłem umowę darowizny ze spadkodawcą, czy jest dla mnie ratunek?
Zazwyczaj strony zaczynają szukać informacji o dostępnych możliwościach dopiero gdy mleko się już rozlało i przychodzi wezwanie do zapłaty zachowku. Czy na takim etapie można jeszcze coś zrobić?
Widziałem kiedyś wyrok – bodaj Sądu Najwyższego lub któregoś z sądów apelacyjnych – w którym umowę zatytułowaną umową darowizny uznano – wbrew nazwie – za umowę dożywocia. Tym sposobem pozwany uniknął konieczności zapłaty zachowku .
Problem jest taki, że wyrok dotyczył umowy zawartej wiele lat temu (w czasach, w których nikt nie słyszał jeszcze o Internecie). Wówczas umowy było nieco inne. Nie było tak szerokiego dostępu do wzorów czy opracowań. Umowy – szczególnie w mniejszych ośrodkach – były tworzone przez notariuszy od podstaw. Przez to ich treść była nieprecyzyjna, dopuszczała interpretację.
Obecne umowy są formułowane bardzo precyzyjnie wg ogólnie dostępnych schematów. Taka redakcja wyłącza lub bardzo utrudnia możliwość różnej interpretacji jej treści czy znaczenia. Dlatego przekonanie sądu, że zawarta umowa darowizny jest w rzeczywistości wykluczającą zachowek umową dożywocia często bywa zadaniem bardzo trudnym, a podobny wyrok sądu to wyjątek od reguły.
Niemniej wszystko zależy od treści konkretnej umowy i wyobraźni adwokata, który będzie prowadził sprawę.
Przeczytaj także: Komu należy się zachowek