W sprawach o zachowek bardzo często najważniejszym elementem staje się obliczenie wartości nieruchomości wchodzącej do masy spadkowej. Bez opinii rzeczoznawcy nie będzie możliwe wyliczenie odpowiedniej części udziału spadkowego, a co za tym idzie – sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku. Jak wygląda wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia wartości udziału spadkowego i jak wyliczyć wysokość zachowku?
Czym jest zachowek?
Stosownie do art. 991 K.c. prawo do zachowku przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku w drodze ustawy. Zapłaty zachowku należy dochodzić w drodze pozwu o zachowek złożonego w sądzie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.
Uprawniony może wytoczyć powództwo, jeżeli nie otrzymał należnego mu substratu zachowku w drodze:
- uczynionej przez spadkodawcę darowizny;
- powołania do spadku (w drodze ustawy lub testamentu);
- zapisu;
- świadczenia od fundacji rodzinnej lub mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej.
Roszczenie o zachowek należy skierować przeciwko spadkobiercom. Wysokość roszczenia o zapłatę sumy pieniężnej odpowiada części udziału spadkowego, jaki miałby otrzymać powód. Jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny uprawniony jest małoletni, są to dwie trzecie wartości udziału spadkowego.
We wszystkich innych przypadkach roszczenia z tytułu zachowku odpowiadają połowie wartości tego udziału. W ten sposób instytucja zachowku chroni najbliższą rodzinę spadkodawcy. Wysokość zachowku zależy od wartości majątku spadkowego oraz liczby osób uprawnionych do spadku.
Co istotne w sytuacji, gdy spadkodawca dokonał darowizny wyczerpującej cały spadek, osoba uprawniona do zachowku może żądać od uprawnionego sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku, a kwoty powyżej tej sumy wyłącznie wtedy, gdy obdarowany wzbogacił się wskutek otrzymania darowizny i wyłącznie w granicach tego wzbogacenia.
Dlaczego określenie wartości nieruchomości w sprawach spadkowych jest niezbędne?
Wycena danej nieruchomości pozwala ustalić wartość odziedziczonego majątku na potrzeby wyliczenia zachowku. Powinien przeprowadzić ją rzeczoznawca majątkowy po uwzględnieniu wszystkich czynników mających wpływ na wartość przedmiotu wyceny. Należy pamiętać, że ustalenia wartości zachowku następuje według aktualnych cen, ale stanu na dzień darowizny lub otwarcia spadku.
Wyceny dokonuje się z uwzględnieniem cen wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że na potrzeby postępowania sądowego nie można podać dowolnej wartości aktywów wchodzących w skład spadku. Powinna ona korespondować z realiami lokalnego rynku.
Jak oblicza się wartość spadku?
Wartość spadku ustala się analogicznie jak przy zachowku – według cen z daty orzekania o roszczeniach dotyczących zachowku, ale według cen z chwili otwarcia spadku. W tym celu należy od aktywów odjąć długi spadkodawcy. Dzięki temu otrzymuje się czystą wartość spadku. Na tej podstawie dochodzi do ustalania wartości zachowku.
Jak wyliczyć wartość domu czy nieruchomości na potrzeby obliczenia zachowku?
Aby ustalić wartość mieszkania, domu lub innej nieruchomości, np. działki na rynku nieruchomości, biegli powołani przez sąd sporządzają opinię. Wycena nieruchomości pozwala na precyzyjne ustalenie wartości aktywów bez ryzyka ich przeszacowania i związanego z tym oddalenia powództwa oraz ryzyka ponoszenia wysokich kosztów sądowych.
Czy wyliczenie wartości nieruchomości gwarantuje otrzymanie zachowku w żądanej wysokości? Niestety, ta kwestia nie jest aż tak prosta. Stosownie do art. 9971 K.c. osoba zobowiązana do zapłaty zachowku może domagać się odroczenia płatności, rozłożenia jej na raty, a w wyjątkowych sytuacjach – nawet obniżenia.
Dlatego powód, który chce zwiększyć swoje szanse na otrzymanie należnego mu udziału, powinien skorzystać ze wsparcia prawnika. Obliczanie zachowku to skomplikowany proces, podobnie jak jego dochodzenie przed sądem.
Etapy wyceny nieruchomości do ustalenia wartości zachowku
Biegły sądowy, sporządzając opinię (operat szacunkowy) w przedmiocie nieruchomości, uwzględnia przede wszystkim:
- analizę rynku;
- określenie metody, technik i podejścia do wyceny;
- zakres i cel wyceny;
- przeznaczenie nieruchomości (zgodnie z MPZP, jeśli został uchwalony lub warunkami zabudowy);
- datę określenia wartości;
- analizę lokalnego rynku nieruchomości;
- wyliczenie wartości nieruchomości na dzień wskazany w operacie.
Aby ustalić wysokość roszczenia, należy obliczyć wartość nieruchomości w sposób precyzyjny. Może się okazać, że jedna strona procesu (lub obie) nie zgadza się z treścią opinii stanowiącej podstawę do obliczenia zachowku. W takiej sytuacji warto pamiętać o możliwości zaskarżenia operatu szacunkowego w drodze zarzutów. Biegły sporządza wtedy opinię uzupełniającą. W ostateczności sąd może też powołać innego rzeczoznawcę.
Kancelaria Adwokacka Iwo Klisz oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie spraw o zachowek. Pomożemy naszym klientom w obliczeniu zachowku, na etapie postępowania sądowego, a także sporządzenia lub zaskarżenia opinii biegłego. Dzięki naszej pomocy osoba uprawniona do zachowku dziedziczy uczciwie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
