Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania – co robić?

„To też moje mieszkanie!” – czyli pułapka współwłasności

Wyobraź sobie typową sytuację, z którą moi Klienci przychodzą do kancelarii niemal w każdym tygodniu. Zmarli rodzice, zostało po nich dwupokojowe mieszkanie. Spadkobierców jest dwóch: Ty i Twój brat. Teoretycznie macie po 50% udziałów. Teoretycznie wszystko jest jasne.

W praktyce jednak brat wprowadza się do tego mieszkania (albo mieszkał tam już wcześniej z rodzicami i po prostu został), zmienia zamki, robi remont pod siebie i traktuje lokal jak swoją wyłączną własność. Kiedy wspominasz o sprzedaży i podziale pieniędzy, słyszysz: „Przecież nie wyrzucisz mnie na bruk!”.

I tu pojawia się problem prawny i życiowy. Czy brat może tam mieszkać za darmo? Czy Ty masz prawo wejść do tego mieszkania, skoro też jesteś właścicielem? Emocje biorą górę, ale prawo w 2026 roku patrzy na to dość chłodno – przez pryzmat pieniędzy.

Czy spadkobierca musi płacić „czynsz” pozostałym?

To słowo-klucz: „czynsz”. W języku prawniczym nie jest to do końca precyzyjne, ale oddaje istotę rzeczy. Jeśli jeden ze spadkobierców korzysta z nieruchomości w sposób, który wyklucza innych współwłaścicieli, musi się z nimi rozliczyć. Nazywamy to wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy wspólnej.

Zasada jest prosta: skoro Ty nie możesz korzystać ze swojego udziału (bo brat zajął całe mieszkanie), to ponosisz stratę. A brat odnosi korzyść – bo zaoszczędził pieniądze, które musiałby wydać na wynajem podobnego mieszkania na wolnym rynku.

Jeśli więc brat zajmuje całe 60-metrowe mieszkanie, a Tobie przysługuje połowa spadku, to w uproszczeniu – brat powinien płacić Ci równowartość połowy rynkowego czynszu najmu za taki lokal. Miesiąc w miesiąc.

Ile pieniędzy możesz żądać? Jak to policzyć?

Tu zaczynają się schody, na których wielu spadkobierców się potyka. Nie możesz wziąć kwoty „z sufitu”. Sąd nie zaakceptuje też kwoty opartej na Twoim poczuciu krzywdy. Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania spadkowego musi być oparta na stawkach rynkowych.

Proces wyliczenia wygląda następująco:

• Ustalamy, ile kosztowałby wynajem takiego samego mieszkania w tej samej lokalizacji i standardzie na wolnym rynku (np. 3000 zł miesięcznie).
• Mnożymy tę kwotę przez Twój udział w spadku (np. 1/2).
• Wynik (1500 zł) to kwota, której możesz żądać za każdy miesiąc wyłącznego korzystania przez drugiego spadkobiercę.

Oczywiście, jeśli dogadacie się polubownie, możecie ustalić dowolną kwotę. Ale jeśli sprawa trafi do sądu, niezbędna będzie opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. To biegły wyliczy „średni czynsz rynkowy” dla danej okolicy.

Kto płaci czynsz do spółdzielni i rachunki za media?

To jest moment, w którym warto wziąć głęboki oddech, bo często mylimy dwie różne rzeczy: koszty eksploatacyjne a koszty utrzymania własności.

1. Prąd, woda, gaz, śmieci

Tu sprawa jest jasna. Płaci ten, kto zużywa. Jeśli brat mieszka w lokalu, to on bierze prysznic, on świeci światło i on generuje śmieci. Nie masz obowiązku dokładać się do jego rachunków za media, nawet jeśli jesteś współwłaścicielem. Te koszty obciążają wyłącznie korzystającego.

2. Czynsz administracyjny, podatek, ubezpieczenie

Tutaj sprawa się komplikuje. Są to koszty związane z samym bytem nieruchomości, niezależne od tego, czy ktoś tam mieszka, czy lokal stoi pusty. Zgodnie z kodeksem cywilnym, współwłaściciele ponoszą wydatki związane z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów.

Teoretycznie więc, jeśli brat mieszka, a Ty nie, to i tak powinieneś płacić połowę czynszu do spółdzielni i połowę podatku od nieruchomości. Ale uwaga! W praktyce sądowej, przy ustalaniu wynagrodzenia za korzystanie ze spadku, często dokonuje się potrąceń. Jeśli brat płacił cały czynsz administracyjny przez lata, może chcieć odliczyć Twoją połowę od kwoty, którą jest Ci winien za bezumowne korzystanie.

Jak odzyskać pieniądze? Procedura

Nie polecam od razu biec do sądu z pozwem o zapłatę. To ostateczność. W 2026 roku sądy są wciąż przeciążone, a sprawy trwają. Dlatego w mojej kancelarii stosujemy sprawdzoną sekwencję działań, która często pozwala zakończyć spór szybciej.

Krok 1: Oficjalne wezwanie (z datą pewną)

Musisz „przerwać milczenie”. Wyślij do spadkobiercy zajmującego lokal oficjalne pismo. Nie SMS-a, nie maila, ale list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W piśmie tym:

• Sprzeciwiasz się jego wyłącznemu korzystaniu z nieruchomości.
• Informujesz, że od tej daty naliczasz wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w kwocie X zł miesięcznie.
• Wzywasz do dobrowolnej zapłaty lub dopuszczenia Cię do współposiadania (wydania kluczy).

To pismo jest kluczowe. Bez niego sąd może uznać, że przez lata godziłeś się na to, by brat mieszkał za darmo (tzw. quoad usum w sposób dorozumiany) i oddalić Twoje roszczenia za okres sprzed wezwania.

Krok 2: Sprawa o dział spadku

To najrozsądniejsze rozwiązanie. Zamiast wytaczać osobny proces tylko o zapłatę za korzystanie, składasz wniosek o kompleksowy dział spadku. W ramach tego jednego postępowania sąd:

1. Ustali, kto ostatecznie przejmie mieszkanie na własność (z obowiązkiem spłaty drugiego).
2. Rozliczy wzajemne roszczenia – czyli właśnie wynagrodzenie za korzystanie oraz nakłady (remonty, opłaty).

Jest to tańsze (jedna opłata sądowa) i pozwala zamknąć wszystkie sprawy rodzinne jednym wyrokiem.

A co jeśli spadkobierca wynajmuje mieszkanie osobom trzecim?

To sytuacja, w której jeden ze spadkobierców działa jak „zarządca” – wynajmuje mieszkanie studentom lub rodzinie, a cały czynsz chowa do własnej kieszeni. Tutaj prawo jest bezlitosne.

Czynsz z najmu to tzw. pożytki cywilne z rzeczy wspólnej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, pożytki te przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Jeśli masz 50% udziału w spadku, należy Ci się dokładnie połowa zysku z najmu (po odliczeniu kosztów). Jeśli drugi spadkobierca nie dzieli się tymi pieniędzmi, bezprawnie się wzbogaca.

Czy można wyrzucić spadkobiercę z mieszkania? (Eksmisja)

Wielu Klientów pyta mnie wprost: „Mecenasie, czy mogę go po prostu eksmitować?”. Odpowiedź brzmi: to bardzo trudne, dopóki trwa współwłasność. Spadkobierca ma prawo do współposiadania rzeczy. Nie jest „dzikim lokatorem”.

Eksmisja jednego ze współwłaścicieli jest możliwa tylko w skrajnych przypadkach, gdy jego zachowanie jest rażąco naganne i uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Jednak „zwykłe” zajmowanie lokalu i niepłacenie Ci wynagrodzenia zazwyczaj nie wystarczy do eksmisji. Drogą do „pozbycia się” problemu jest wspomniane wcześniej zniesienie współwłasności – czyli sądowe przyznanie mieszkania jednej osobie ze spłatą drugiej lub sprzedaż licytacyjna.

Więcej o tym, jak wygląda sądowa sprzedaż nieruchomości, przeczytasz w artykule o dziale spadku i zniesieniu współwłasności.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania