Dział spadku u notariusza

Kiedy w ogóle możesz udać się do notariusza?

Wielu Klientów, którzy trafiają do mojej kancelarii, jest przekonanych, że notariusz „załatwi sprawę”, gdy w rodzinie jest konflikt. To podstawowy błąd. Notariusz w polskim systemie prawnym nie jest sędzią. Nie rozstrzyga, kto ma rację, czy wycena domu jest uczciwa, ani czy darowizna sprzed 10 lat powinna być zaliczona na schedę spadkową.

Aby dział spadku u notariusza doszedł do skutku, muszą zostać spełnione łącznie trzy warunki:

• 100% zgody: Wszyscy spadkobiercy muszą stawić się w kancelarii (osobiście lub przez pełnomocnika) i złożyć zgodne oświadczenia woli.
• Uregulowany status spadkobierców: Musicie dysponować prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Bez tego notariusz nie wie, kto jest właścicielem majątku.
• Brak udziału osób małoletnich (zazwyczaj): Jeśli w dziale spadku biorą udział dzieci, sprawa się komplikuje. Często notariusz będzie wymagał wcześniejszej zgody sądu rodzinnego na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka.

Ile kosztuje dział spadku u notariusza w 2026 roku?

To pytanie, które słyszę najczęściej. I słusznie, bo różnica między sądem a notariuszem jest w tej kwestii kolosalna. W sądzie przy zgodnym wniosku zapłacisz stałą opłatę (zazwyczaj 600 zł). U notariusza obowiązuje zasada: im większy majątek, tym wyższa taksa.

Maksymalne stawki taksy notarialnej (do których należy doliczyć 23% VAT) są określone w rozporządzeniu. Przykładowo, jeśli dzielicie spadek o wartości:

• 60 000 zł do 1 000 000 zł – taksa wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
• Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – taksa wynosi 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł.

Do tego dochodzą koszty wypisów (ok. 6 zł + VAT za stronę – a akt działowy to często kilkanaście stron) oraz opłaty sądowe za zmiany w Księgach Wieczystych, które notariusz pobiera i przesyła do sądu.

Czy to się opłaca? Jeśli zależy Wam na czasie – tak. Dział spadku w sądzie potrafi trwać latami, zwłaszcza w dużych miastach jak Wrocław czy Warszawa. U notariusza sprawę załatwiacie w jedno popołudnie. Czas to pieniądz, a nerwy są bezcenne.

Dział ze spłatą – największe ryzyko notarialne

Wyobraź sobie sytuację: Siostra bierze mieszkanie po rodzicach na wyłączną własność. W akcie notarialnym zapisujecie: „Anna zobowiązuje się spłacić Markowi kwotę 300.000 zł w dwóch ratach do końca roku”. Podpisujecie, pijecie kawę, rozchodzicie się.

Mija rok. Pieniędzy nie ma. Co robisz? Jeśli akt był „standardowy”, musisz iść do sądu z pozwem o zapłatę. Czekasz na wyrok, potem klauzula wykonalności, potem komornik. Dwa lata wyjęte z życiorysu.

Tutaj właśnie widać różnicę między „szybkim podpisem” a strategicznym podejściem.

Co przygotować przed wizytą? Lista dokumentów

Aby wizyta u notariusza nie skończyła się odesłaniem do domu, musisz zebrać komplet dokumentów. Pamiętaj, że każdy przypadek jest inny, ale „żelazna baza” to:

• Podstawa dziedziczenia: Odpis prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku LUB wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia.
• Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego: To absolutnie kluczowe. Notariusz nie dokona działu, jeśli nie przedstawisz zaświadczenia naczelnika US o tym, że podatek od spadków został zapłacony lub że zobowiązanie podatkowe wygasło/nie powstało (art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
• Dokumenty dotyczące nieruchomości: Numery Ksiąg Wieczystych, podstawa nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (np. stary akt notarialny zakupu), wypis z rejestru gruntów (jeśli dzielicie działki), a czasem też wyrys z mapy ewidencyjnej.
• Dane osobowe: Dowody osobiste wszystkich spadkobierców.

Warto też mieć przygotowany plan podziału. Kto co bierze? Jaka jest wartość poszczególnych składników? Jak obliczyć udział w spadku i przełożyć go na konkretne kwoty spłat? Te ustalenia powinny zapaść w domu, zanim zaczniecie płacić za czas notariusza.

Podatki przy dziale spadku – ukryty koszt

Często zapominamy o Fiskusie. A ten interesuje się działem spadku w dwóch momentach.

Po pierwsze: Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeśli dział spadku jest ekwiwalentny (każdy dostaje tyle, ile wynosił jego udział w spadku) – podatku nie ma. Ale jeśli jeden spadkobierca bierze więcej i spłaca resztę, lub co gorsza – dokonujecie działu bez spłat i dopłat (co de facto jest darowizną udziału), może pojawić się obowiązek podatkowy. Stawka PCC przy spłatach może wynosić 2% lub 1% w zależności od przedmiotu.

Po drugie: Podatek dochodowy (PIT) przy sprzedaży. Jeśli w wyniku działu spadku nabędziesz udział w nieruchomości ponad swój pierwotny udział spadkowy, a następnie szybko sprzedasz tę nieruchomość (przed upływem 5 lat), zapłacisz podatek 19% od dochodu z tej „nadwyżki”. Warto o tym pamiętać planując sprzedaż mieszkania ze spadku po rodzicach.

Czy można podzielić tylko część spadku?

Tak, i jest to świetne rozwiązanie, gdy zgadzacie się co do samochodu i oszczędności, ale kłócicie o dom. Prawo pozwala na częściowy dział spadku. Możecie u notariusza „wyjąć” ze masy spadkowej np. tylko gotówkę z konta i podzielić ją zgodnie z udziałami, a resztę (nieruchomość) zostawić we współwłasności do czasu, aż dojrzeje w Was decyzja co z nią zrobić, lub oddać ten spór do sądu.

Dzięki temu nie blokujecie sobie dostępu do płynnych środków finansowych, czekając na zakończenie sporu o grunt czy dom.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o notariusza