Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach

Kiedy najwcześniej mogę sprzedać odziedziczone mieszkanie?

Wielu Klientów, którzy przychodzą do mojej kancelarii, jest przekonanych, że mieszkanie staje się ich własnością automatycznie w chwili śmierci rodzica. Z prawnego punktu widzenia – tak, nabywasz spadek z chwilą otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy). Jednak z punktu widzenia obrotu nieruchomościami – to za mało.

Aby skutecznie sprzedać lokal, musisz legitymować się dokumentem, który potwierdza Twoje prawa do niego. Masz tutaj dwie ścieżki:

• Notariusz: Sporządzenie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia (APD). To najszybsza droga, pod warunkiem, że wszyscy spadkobiercy są zgodni i obecni.
• Sąd: Uzyskanie Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. To droga konieczna, jeśli jest spór w rodzinie lub nie wszyscy mogą stawić się u notariusza.

Dopiero mając jeden z tych dokumentów w ręku, możesz udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych (lub zrobić to przez notariusza), aby wpisać siebie jako właściciela. Pamiętaj, że formalności spadkowe są niezbędne nie tylko do sprzedaży, ale też do zarządzania nieruchomością (np. wypowiedzenia umów dostawcom mediów).

Czy zapłacę 19% podatku od sprzedaży? (Zasada 5 lat)

To jest ten moment, w którym większość moich Klientów oddycha z ulgą. Przez lata prawo było bezlitosne: spadkobierca musiał czekać 5 lat od śmierci spadkodawcy, aby sprzedać mieszkanie bez podatku PIT. Dziś, w 2026 roku, przepisy są znacznie bardziej „ludzkie”.

Zgodnie z aktualnymi przepisami ustawy o PIT, okres 5 lat liczymy od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (czyli Twoich rodziców), a nie przez Ciebie.

Przykład:
Twoi rodzice kupili mieszkanie w 2015 roku. Zmarli w 2026 roku. Ty dziedziczysz lokal i chcesz go sprzedać tydzień po załatwieniu formalności.
Wynik: Nie płacisz ani złotówki podatku dochodowego. Dlaczego? Bo od 2015 roku (zakup przez rodziców) do 2026 roku minęło już ponad 5 lat.

Pamiętaj jednak, że mówimy tu o odpłatnym zbyciu (sprzedaży). Jeśli planujesz darowiznę odziedziczonego mieszkania, zasady podatkowe są zupełnie inne (reguluje je ustawa o podatku od spadków i darowizn, a nie PIT).

Co jeśli rodzice kupili mieszkanie krócej niż 5 lat temu?

Sytuacja komplikuje się, jeśli rodzice kupili nieruchomość np. 2 lata temu i nagle zmarli. Wtedy 5-letni okres karencji jeszcze nie minął. Jeśli sprzedasz mieszkanie teraz, teoretycznie powinieneś zapłacić 19% podatku od dochodu.

Ale i tutaj prawo daje nam furtkę, zwaną ulgą mieszkaniową. Nie musisz płacić podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Co to może być?

• Zakup innego mieszkania lub domu dla siebie.
• Remont Twojej obecnej nieruchomości.
• Spłata Twojego kredytu hipotecznego (zaciągniętego przed dniem sprzedaży spadkowego mieszkania).

To rozwiązanie wymaga jednak precyzyjnego dokumentowania wydatków. Każda faktura, każdy przelew musi być opisany. Urząd Skarbowy bardzo wnikliwie weryfikuje, czy faktycznie realizujesz „własne cele mieszkaniowe”, czy po prostu konsumujesz spadek.

Rodzeństwo i współwłasność – jak sprzedać mieszkanie w kilka osób?

Rzadko zdarza się, że dziedziczy tylko jedna osoba. Częściej mamy do czynienia z sytuacją, gdzie mieszkanie dziedziczy np. dwoje rodzeństwa i żyjący rodzic, albo trójka rodzeństwa. Wtedy wszyscy stajecie się współwłaścicielami w częściach ułamkowych.

Sprzedaż takiej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wszyscy muszę stawić się u notariusza i złożyć podpis na akcie sprzedaży. A co, jeśli jeden ze spadkobierców mówi „nie”?

Wtedy sprzedaż całego mieszkania jest niemożliwa. Masz dwa wyjścia:

1. Zbycie udziału w spadku: Możesz sprzedać swój udział (np. 1/3) bez zgody reszty rodziny. Jest to jednak trudne (kto kupi 1/3 mieszkania z lokatorami?) i zazwyczaj mało opłacalne finansowo.
2. Sądowy dział spadku: Musisz złożyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Sąd może zarządzić sprzedaż mieszkania w drodze licytacji komorniczej (co jest najmniej korzystne finansowo dla wszystkich) lub przyznać mieszkanie jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Jeśli masz problem z dogadaniem się z bratem lub siostrą, warto wiedzieć, jak wygląda spłata rodzeństwa za mieszkanie po rodzicach. Często mediacja prowadzona przez prawnika pomaga „otworzyć oczy” opornemu członkowi rodziny i uświadomić mu, że upór doprowadzi tylko do licytacji komorniczej, na której wszyscy stracą.

Lista dokumentów do sprzedaży – co przygotować?

Aby wizyta u notariusza przebiegła sprawnie, musisz skompletować „teczkę” nieruchomości. Brak jednego papierka może wstrzymać transakcję. Oto co będzie potrzebne w 2026 roku:

• Podstawa nabycia: Odpis prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku LUB wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia.
• Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego: To absolutnie kluczowe! Musisz mieć zgodę Naczelnika US na zbycie, potwierdzającą, że podatek od spadków i darowizn (SD) został zapłacony lub że przysługiwało zwolnienie (słynne zgłoszenie SD-Z2). Bez tego notariusz nie podpisze aktu (zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
• Numer Księgi Wieczystej: Z aktualnym wpisem Ciebie jako właściciela.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych: Z urzędu gminy/miasta.
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach: Ze spółdzielni lub od zarządcy wspólnoty (czynsz) oraz z urzędu miasta (podatek od nieruchomości).
• Świadectwo charakterystyki energetycznej: Od kilku lat dokument obowiązkowy przy sprzedaży.

Warto też pamiętać, że jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką (np. rodzice mieli kredyt), konieczne będzie zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia i promesie wykreślenia hipoteki po spłacie.

Uwaga na cenę – Urząd Skarbowy patrzy na ręce

Czasami spadkobiercy chcą sprzedać mieszkanie „szybko i tanio”, żeby tylko pozbyć się problemu i podzielić gotówką. To zrozumiałe, ale ryzykowne. Jeśli w akcie notarialnym wpiszecie cenę rażąco odbiegającą od wartości rynkowej (np. sprzedacie mieszkanie w centrum Wrocławia za 50% ceny), Urząd Skarbowy może to zakwestionować.

Fiskus ma 5 lat na wezwanie Was do podwyższenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Jeśli kupujący zapłacił podatek PCC (2%) od zaniżonej ceny, urząd nakaże dopłatę wraz z odsetkami. Dlatego, jeśli stan mieszkania jest tragiczny i to uzasadnia niską cenę – zróbcie dokładną dokumentację fotograficzną przed sprzedażą. To będzie Wasz dowód w razie kontroli.

Pamiętaj też, że podatek od spadku a podatek od sprzedaży to dwie różne daniny. Zwolnienie z jednego nie oznacza automatycznie zwolnienia z drugiego, choć w przypadku najbliższej rodziny (grupa zero) zazwyczaj udaje się uniknąć obu, jeśli dopilnuje się terminów i procedur.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania