Sprzedaż mieszkania po śmierci męża a dzieci

Dlaczego nie mogę sprzedać „mojego” mieszkania? Pułapka współwłasności

To najczęstsze zaskoczenie, z jakim spotykam się w kancelarii. Klientki mówią: „Panie Mecenasie, przecież to było NASZE wspólne mieszkanie, mąż nie żyje, więc teraz jest MOJE”. Niestety, prawo spadkowe działa inaczej.

W momencie śmierci męża, ustaje wasza małżeńska wspólność majątkowa. Przekształca się ona w tak zwaną współwłasność w częściach ułamkowych. Wygląda to zazwyczaj tak:

• Twoja połowa: 1/2 mieszkania jest Twoja z tytułu podziału majątku wspólnego (bo byłaś żoną).
• Połowa męża (spadek): Druga połowa podlega dziedziczeniu. Jeśli dziedziczysz Ty i np. dwoje dzieci, dzielicie tę połówkę między siebie.

Efekt? Ty masz np. 4/6 udziałów w całości, a każde z dzieci po 1/6. Żeby sprzedać całe mieszkanie, wszyscy właściciele (czyli Ty i dzieci) muszą złożyć podpis u notariusza. Bez ich zgody sprzedaż jest niemożliwa.

Krok 1: Uporządkowanie papierów (zanim dasz ogłoszenie)

Zanim w ogóle zaczniesz szukać kupca, musisz mieć „czyste papiery”. Potencjalny nabywca (a zwłaszcza jego bank kredytujący) zażąda dowodu, że jesteście jedynymi właścicielami. Sama śmierć męża nie wystarczy – potrzebujesz dokumentu potwierdzającego, kto po nim dziedziczy.

Musisz przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku (w sądzie) lub uzyskać Akt Poświadczenia Dziedziczenia (u notariusza). Dopiero z tym dokumentem możecie udać się do ksiąg wieczystych, aby wpisać siebie i dzieci jako właścicieli.

Pamiętaj też, że kwestie finansowe mogą być skomplikowane, dlatego podział długów spadkowych (jeśli na mieszkaniu jest np. hipoteka) powinien być jasny dla kupującego.

Problem: Dzieci niepełnoletnie (Sąd Opiekuńczy)

Jeśli Twoje dzieci są dorosłe i zgadzają się na sprzedaż – sprawa jest prosta. Idziecie do notariusza, podpisujecie akt, dzielicie się pieniędzmi proporcjonalnie do udziałów. Problem zaczyna się, gdy dzieci nie mają ukończonych 18 lat.

Jako rodzic zarządzasz majątkiem dziecka, ale nie wolno Ci dokonywać czynności przekraczających „zwykły zarząd” bez zgody sądu. Sprzedaż nieruchomości (lub udziału w niej) to definitywnie czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Jak wygląda procedura w 2026 roku?

1. Musisz złożyć wniosek do Sądu Rejonowego (Wydział Rodzinny i Nieletnich) o zezwolenie na dokonanie czynności prawnej w imieniu małoletniego.
2. We wniosku musisz uzasadnić, dlaczego sprzedaż jest korzystna dla dziecka (np. mieszkanie jest zadłużone, za duże, generuje koszty, a pieniądze pójdą na ich potrzeby lub nowe, mniejsze lokum).
3. Sąd wyda postanowienie. Dopiero gdy się uprawomocni, możesz iść do notariusza.

Dorosłe dzieci, które nie chcą sprzedać

Zdarza się, że dzieci są dorosłe, ale mają inną wizję. Syn chce zachować mieszkanie „na pamiątkę”, a córka chce pieniędzy natychmiast. Ty chcesz sprzedać i kupić kawalerkę.

W takiej sytuacji, jeśli nie ma zgody wszystkich (jednomyślności), notariusz nic nie zrobi. Pozostaje droga sądowa – czyli sądowy dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. Możesz wnieść o to, by sąd przyznał mieszkanie Tobie z obowiązkiem spłaty dzieci, albo zarządził sprzedaż licytacyjną (komorniczą).

Ostrzegam jednak: sprzedaż przez komornika to ostateczność. Uzyskana cena będzie znacznie niższa niż rynkowa, a koszty egzekucji „zjedzą” dużą część zysku. Zawsze lepiej usiąść do stołu mediacyjnego.

Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży?

To pytanie, które słusznie spędza sen z powiek. W prawie podatkowym (PIT) obowiązuje zasada, że jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia, płacisz 19% podatku dochodowego.

Dobra wiadomość: Od kilku lat przepisy są korzystniejsze dla wdów i wdowców (oraz dzieci). Okres 5 lat liczymy nie od daty śmierci męża (nabycia spadku), ale od daty nabycia mieszkania przez spadkodawcę (męża) lub Was wspólnie.

Przykład: Kupiliście mieszkanie w 2010 roku. Mąż zmarł w 2025 roku. Sprzedajesz mieszkanie w 2026 roku. Choć od śmierci minął tylko rok, to od pierwotnego zakupu minęło 16 lat. Podatku PIT nie płacisz.

Inną kwestią jest podatek od spadków i darowizn. Jeśli zgłosiłaś nabycie spadku w terminie 6 miesięcy (formularz SD-Z2), jesteś zwolniona z tego podatku. Jeśli termin minął – sprawa się komplikuje.

Co z pieniędzmi ze sprzedaży?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie z dorosłymi dziećmi, u notariusza po prostu wskazujecie konta bankowe, na które kupujący ma przelać udziały (np. Tobie 400 tys., dzieciom po 100 tys.).

Jeśli dzieci są małoletnie, Sąd Opiekuńczy w zezwoleniu na sprzedaż zazwyczaj określa, co ma się stać z gotówką przypadającą na dziecko. Często nakazuje wpłacenie tych środków na specjalną lokatę bankową, z której wypłata możliwa jest tylko za kolejną zgodą sądu lub po osiągnięciu pełnoletności przez dziecko. Sąd dba o to, by rodzic nie „przejadł” majątku dziecka.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania